Kopers van nieuwbouwwoningen worden geadviseerd om bij de oplevering van hun nieuwe huis extra alert te zijn op fouten en gebreken. De Vereniging Eigen Huis (VEH) meldt dat het aantal gebreken in nieuwbouwwoningen vorig jaar aanzienlijk is gestegen ten opzichte van de crisisjaren, met een toename van 40 procent meer mankementen dan vijf jaar geleden.
Toenemende gebreken en juridische conflicten
Hoewel kopers en verkopers er meestal samen uitkomen na het opmaken van het opleveringsrapport, leidt de stijging van het aantal gebreken ook tot een toename van juridische conflicten, aldus Monika Chao-Duivis, directeur van het Instituut voor Bouwrecht. Om juridisch getouwtrek te voorkomen, kan de vijfprocentsregeling worden toegepast. Dit is een wettelijk recht voor de koper, waarbij de laatste vijf procent van de koopsom pas wordt betaald nadat alle gebreken zijn verholpen.
De vijfprocentsregeling en bankgarantie
Volgens de vijfprocentsregeling wordt het restant van de koopsom niet direct aan de verkoper betaald, maar door een notaris voor drie maanden 'in depot' gehouden. Als alternatief kan de aannemer een bankgarantie bieden, waarbij de bank garant staat voor 5 procent van de koopsom indien de bouwer zijn afspraken niet nakomt. Het is hierbij essentieel dat de gebreken duidelijk worden genoteerd in het opleveringsrapport.
Om mogelijke gebreken te identificeren, wordt het sterk aangeraden om een bouwkundige mee te nemen naar de oplevering. Zoals Hans André de la Porte van VEH opmerkt, focussen kopers zich vaak op het positieve, terwijl een bouwkundige juist oog heeft voor potentiële mankementen aan bijvoorbeeld een kozijn.
Wat te doen bij aanhoudende ontevredenheid na drie maanden?
Als de gebreken na drie maanden nog niet naar tevredenheid zijn verholpen, dient de koper de notaris schriftelijk te informeren dat het resterende bedrag geblokkeerd blijft. Het geld kan echter niet worden teruggevorderd om een andere aannemer in te schakelen. Indien er geen overeenstemming met de bouwer wordt bereikt, heeft de consument de keuze tussen arbitrage of de gewone rechter.
Arbitrage als oplossing voor bouwconflicten
Veel bouwers zijn aangesloten bij instanties die arbitrage voor geschillenafhandeling verzorgen. Het is raadzaam om reeds bij het tekenen van het koopcontract de procedure voor het oplossen van toekomstige ruzies vast te leggen, aangezien partijen dan nog neutraal zijn. Monika Chao-Duivis, lid van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, tipt dat arbitrage voordeliger kan zijn vanwege de betrokkenheid van technische experts met specifieke bouwkennis.
Voordat een zaak voor de Raad van Arbitrage of Geschillencommissie komt, vindt er een inspectie plaats. Vaak slagen deze inspecteurs erin om de geschillen te bemiddelen.
Oorzaken van vertragingen bij nieuwbouw
De toename van fouten bij nieuwbouwwoningen wordt deels verklaard door de druk op bouwers om veel nieuwe huizen op te leveren. Jeroen Wilhelm van Cribb.nl benadrukt dat nieuwbouw niet de snelste oplossing is voor de woningmarktproblematiek, ondanks de noodzaak om door te bouwen. Langlopende procedures, inspraak, regelgeving en de inherente tijd die het plannen en bouwen kost, dragen bij aan vertragingen.
Vertragingen bij nutsvoorzieningen
Een significant knelpunt dat al langer speelt, is de vertraging bij nutbedrijven voor de aansluiting op gas, water en licht. Een woning kan pas worden opgeleverd en bewoond nadat deze voorzieningen zijn aangesloten. Op locaties zoals IJburg in Amsterdam blijkt dat nutsbedrijven maanden later dan gepland de aansluiting verzorgen, mede door een tekort aan technici. De nieuwe minister voor Wonen zal zich moeten richten op snellere oplossingen om de woningmarkt te vlot trekken.
Ketensamenwerking - Animatie
Langlopende procedures en de rol van bezwaarmakers
Projectontwikkelaars worden geconfronteerd met langlopende procedures tegen nieuwbouwplannen, wat hen ertoe kan aanzetten om aanzienlijke bedragen te betalen aan bezwaarmakers om procedures in te laten trekken. Deze procedures leiden tot jarenlange vertraging en hogere kosten. Een voorbeeld hiervan is een zaak nabij Den Bosch, waar omwonenden zich verzetten tegen de bouw van zeven woningen, wat resulteerde in aanzienlijke vertraging voor de kopers, zoals Lia, die hierdoor haar voordelige hypotheekofferte misliep.
De Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) bevestigt dat het 'vaak' voorkomt dat ontwikkelaars bezwaarmakers afkopen om vertragingen of het stilvallen van projecten te voorkomen. Hoogleraar Woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft kent soortgelijke verhalen, zoals die van het Wijnhaveneiland in Rotterdam.
Financiële en ethische dilemma's
Directeur Jan Fokkema van de NEPROM stelt dat dit soort praktijken de laatste jaren vaker voorkomt en leidt tot financiële en ethische dilemma's. Hoewel er soms sprake kan zijn van een 'kille rekensom' waarbij ontwikkelaars de kosten van afkopen afwegen tegen de kosten van vertraging, is het volgens Fokkema moeilijk te beoordelen of alle bezwaarmakers puur op geld uit zijn. Sommigen zijn mogelijk principieel tegen veranderingen in hun buurt.
De gemiddelde doorlooptijd van beroepsprocedures, die al snel een jaar kunnen duren, draagt bij aan het langdurig stilvallen van nieuwbouwprojecten met alle bijbehorende kosten en risico's.
Pleidooi voor versnelling van procedures
De NEPROM pleit al langer voor het versnellen van procedures bij woningbouw, zodat alle betrokken partijen eerder duidelijkheid hebben. Hoogleraar Boelhouwer onderschrijft dit en suggereert dat versnelde procedures haalbaar zijn als bezwaarmakers geen zwaarwegend belang hebben. Demissionair minister Hugo de Jonge kondigde begin 2023 een plan van aanpak aan om de ontwikkeling van woningbouwprojecten te versnellen, met als doel de gemiddelde ontwikkeltijd van tien jaar te verkorten. Een van de voorgestelde maatregelen is het inkorten van de bezwaar- en beroepsprocedures.
Problemen met nutsvoorzieningen: een groeiend fenomeen
Het feit dat nieuwbouwhuizen, hoewel volledig afgebouwd, niet direct bewoond kunnen worden vanwege het uitblijven van aansluitingen voor gas, water en licht, is een groeiend en frustrerend probleem. Huizenkopers moeten soms maanden wachten op deze aansluitingen, met alle financiële en praktische gevolgen van dien. Dafne Vermaat-Manten ervoer dit zelf, met uitstel van haar verhuizing tot gevolg, wat extra kosten met zich meebracht voor bijvoorbeeld een verhuizer en de verlenging van de huurperiode van haar oude woning.
Veel klachten hierover bereiken de Vereniging Eigen Huis, waar woordvoerder Hans André de la Porte spreekt van een escalerend probleem. Mensen moeten tijdelijk huisvesting regelen, meubels opslaan en geplande keukeninstallaties uitstellen, soms met gevolgen voor de schoolkeuze van kinderen.
Nutsbedrijven onder druk
Nutsbedrijven zoals Alliander en Stedin erkennen dat zij de vraag niet aankunnen. Martha van den Hengel van mijnaansluiting.nl, de koepel van netbeheerders, wijt dit aan een combinatie van enorme economische groei, een toename van 30 procent in de oplevering van huizen in sommige gebieden, en een tekort aan technisch personeel. De bouw gaat sneller dan de aansluitingen gerealiseerd kunnen worden. De verwachting is dat dit probleem zich in de komende jaren zal verergeren.
Vereniging Eigen Huis roept de overheid op tot actie, aangezien de huidige bouwvoorwaarden ervoor zorgen dat gedupeerde kopers de extra kosten van de vertraging niet kunnen verhalen. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) is een verkennend onderzoek gestart om de knelpunten bij de aansluiting van nieuwe huizen op de netwerken in kaart te brengen.
Wat kunt u doen voor tijdige aansluiting van nutsvoorzieningen?
Om te zorgen voor een tijdige aansluiting van gas, water en licht, wordt aangeraden om de aansluiting tijdig aan te vragen zodra de bouw start. Het is belangrijk om wijzigingen in de bouwplanning door te geven aan de netbeheerder, zodat zij hier rekening mee kunnen houden. Vraag de bouwer om een prognose van de opleveringsdatum en houd de communicatie nauwlettend in de gaten. De bouwer is verplicht de opleveringsdatum uiterlijk twee weken van tevoren door te geven. Neem geen genoegen met vage prognoses en kom zelf in actie bij onzekerheid.
Beperking van bezwaarmogelijkheden tegen nieuwbouw
Rechtszaken tegen woningbouwplannen leiden tot jarenlange vertragingen met minimale veranderingen tot gevolg. Steeds meer politieke partijen pleiten daarom voor een inperking van de bezwaarmogelijkheden. Argumenten zoals het verlies van uitzicht, die vaak door omwonenden worden aangevoerd, zouden aan banden moeten worden gelegd. Hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw van de TU Delft stelt dat het beperken van bezwaar- en beroepsprocedures de bouwtijd van nieuwe huizen met twee tot drie jaar kan verkorten.
Politieke partijen zoals GroenLinks/PvdA, D66, PVV en CDA hebben in hun verkiezingsprogramma's plannen opgenomen om het bezwaarproces te vereenvoudigen en te versnellen. Zo wil het CDA specifieke redenen zoals verlies van uitzicht als bezwaargrond beperken, omdat er in Nederland geen recht op uitzicht bestaat. De Raad van State geeft inmiddels wel voorrang aan zaken over woningbouw.
Verhoging van procedurekosten
Een ander advies, dat inmiddels politiek is omarmd, is het verhogen van de kosten voor het aantekenen van beroep bij de Raad van State. De griffierechten voor procedures tegen woningbouwplannen zijn verhoogd, wat bedoeld is als een financiële drempel om bezwaarmakers te stimuleren de zinvolheid van hun acties te overwegen.
tags: #rtl #app #oplevering #nieuwbouw #vertraagd