Taxateurs spelen een cruciale rol bij het bepalen van de waarde van een woning, wat essentieel is voor het verstrekken van hypotheken. Echter, uit onderzoek en meldingen blijkt dat taxateurs regelmatig onder druk worden gezet om huizen hoger te waarderen dan hun werkelijke marktwaarde. Deze druk komt niet alleen van opdrachtgevers, maar ook van banken, consumenten en hypotheekadviseurs. Dit fenomeen wordt beschreven als een systeem met perverse prikkels.
De druk op taxateurs
De druk om huizen te overwaarderen kan verschillende oorzaken hebben. Een veelvoorkomend scenario is wanneer een huizenkoper hoger biedt dan de vraagprijs. In zo'n geval ontstaat er een kantelpunt: de bank verstrekt een hypotheek op basis van de getaxeerde waarde, maar als de geboden prijs hoger ligt, ontstaat er een financieringsgat. Dit kan leiden tot het verzoek aan de taxateur om de waarde aan te passen aan de geboden prijs, zoals Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis aangeeft: "Van ja, ik wil wel dat u uiteindelijk hier 320.000 euro opschrijft."
Ger Jaarsma, voorzitter van de NVM, merkt op dat de snel stijgende huizenprijzen het taxeren bemoeilijken. Taxateurs baseren hun waardering op marktkennis en recente verkoopprijzen van referentiepanden. Wanneer de markt echter snel verandert, kunnen er vertekeningen ontstaan. Een huis dat vorige week voor €240.000 werd verkocht, kan een week later door nieuwe biedingen al €250.000 waard zijn. Dit snelle prijsverloop kan ertoe leiden dat taxateurs lager taxeren dan wat kopers bereid zijn te bieden.
Risico's van overwaardering
Zolang de huizenprijzen blijven stijgen, lijken de gevolgen van overwaardering beperkt. Echter, bij een omslag op de markt, bijvoorbeeld door stijgende rentes, kunnen er problemen ontstaan. Mensen die hun huis verkopen met verlies ten opzichte van de aankoopprijs, kunnen met een hypotheekschuld 'onder water' komen te staan. Dit risico is niet afhankelijk van een economische crisis, maar kan ook optreden bij rentestijgingen.
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) uiten al langer hun zorgen over de gevolgen van onvoldoende toezicht op taxateurs. Zij vrezen dat een gebrek aan regels kan leiden tot financiële instabiliteit, aangezien overwaardering de totale hypotheekschuld verder kan opdrijven. De DNB pleit daarom voor wettelijk verankerd toezicht, bij voorkeur door een nieuwe, onafhankelijke toezichthouder.
Hoe het gebeurde - De financiële crisis van 2008: Crash Course Economics #12
Onderzoek en bevindingen van De Nederlandsche Bank
De Nederlandsche Bank (DNB) heeft de kwaliteit van woningtaxaties onderzocht door ruim 200.000 taxaties uit de periode 2012-2017 te analyseren. De conclusie is dat de taxaties niet altijd betrouwbaar en onafhankelijk zijn.
Belangrijkste bevindingen uit het DNB-onderzoek:
- In bijna 60 procent van de onderzochte gevallen was de taxatiewaarde hoger dan de koopsom, gemiddeld met zo'n 5 procent.
- In een derde van de gevallen was de waarde exact gelijk aan de koopsom, wat erop wijst dat taxateurs zich te veel laten leiden door de koopsom.
- Taxateurs blijken te weinig onafhankelijk te zijn. Kopers, verkopers, makelaars, adviseurs en banken hebben er allemaal belang bij dat een huis voor een bepaalde prijs wordt verkocht, wat druk uitoefent op de taxateurs.
Deze overwaardering stuwt de huizenprijzen op en draagt bij aan de oververhitting en 'gekte' op de woningmarkt. Hierdoor lopen huishoudens en banken meer risico. De Loan-to-Value (LTV) limiet, die de hypotheekhoogte afzet tegen de woningwaarde, wordt hierdoor ondermijnd, ondanks dat deze juist is aangescherpt om overmatige leningen te voorkomen.
De rol van makelaarsorganisaties
Organisaties zoals VBO Makelaar en NVM erkennen de problematiek. Hans van den Heuvel van VBO Makelaar stelt dat het systeem vol met perverse prikkels zit en dat veel taxateurs onder druk worden gezet, ook door banken die graag hypotheken willen verkopen. Hij deelt voorbeelden van hoe banken lijsten met taxateurs aanbieden, waarbij taxateurs die niet meewerken aan een gunstige waardering, van de lijst verdwijnen en opdrachten mislopen. Dit proces verloopt vaak subtiel, zonder formele schriftelijke meldingen.
Toezicht en validatie-instituten
Hoewel er toezicht is op taxaties door validatie-instituten, is dit blijkbaar niet altijd voldoende om de druk op taxateurs te weerstaan, zeker niet in een oververhitte markt. De bevindingen van DNB onderstrepen de noodzaak voor een robuuster en onafhankelijker toezichtkader.
